2018年11月19日月曜日

不動産の小口化商品ってなに?

こんにちは。
11月に入り肌寒くなってまいりましたが、体調は崩されていないでしょうか。
私は本日、洋服ダンスからコートを引っ張り出してきました!

さて、今回は不動産の小口化商品について書いてみようと思います。
不動産の小口化というのは、簡単に言えば、一つの建物をみんなで所有しましょうということです。
数十億という建物を購入することが難しい場合でも、細かく分けて小口にすれば所有しやすいですよね。(一口100万円~1000万円が主流です)
購入した不動産はテナントに転貸され、賃料収入が持ち分に応じて定期的に入ってきます。
また、最終的には物件を売却し(10~15年後が多い)、売却金を持ち分に応じて分配するというものが主流です。

仕組みとしては、「不動産特定共同事業法」に基づき、「不動産特定共同事業者」を理事長とする任意組合を結成します。
また「不動産特定共同事業者」は出資金が集まり次第、対象不動産を取得するとともに、サブリース会社に賃貸します。
サブリース会社はテナントを募り、入居者に転貸します。
・・・と書いたものの、言葉では非常に分かりづらい!
ということで、図を作成してみました。(クリックすると大きくなります)


次に、メリットとデメリットについて考えてみます。
・メリット
①好立地の不動産は高価格だが、小口化なら取得しやすい
②贈与時、相続時には不動産の評価額を時価より圧縮できる(税金が安く済む)
③いくつかの物件に分けて投資することで、震災リスクを分散できる

・デメリット
①投資元本や賃貸収入が確実に保証されるわけではない
②売却したいときにすぐに売れない可能性がある(持分に応じた買い手を探さなければいけない)

さて、この不動産小口化商品ですが、投資利益の追及だけでなく、贈与・相続税対策としてとても強力な仕組みになっています。
税金の計算時に相続税評価額を使うことができるため、8割以上評価を減額できる物件もあります。
お子様やお孫様への資産の効率的な移転のため、検討される方も多いようです。
弊社は独立系ということもあり、様々な不動産小口化商品の組成業者をご紹介できます。
関心がおありでしたら、ぜひご連絡ください。

2018年8月22日水曜日

法人保険の全損、半損ってなに?

皆さま、こんにちは。
入社して早いもので三週間が経ちました。
各種税制や金融商品の勉強を行う日々です。

さて、今回は法人で加入する全損や半損の保険について書きたいと思います。
法人が保険の契約者になって、社長など会社役員や従業員を被保険者とする保険です。
全損、半損とは、全額損金、半額損金という意味で、かける保険料の全額や半額を「損金」として扱うことが出来る保険です。

ところで、法人税の計算では、所得に対して税金をかけます。
所得とは「所得=益金−損金です。
損金が多い方が所得が低く抑えられ、結果として税金が少なくて済みます。
税金対策として、全損や半損の法人保険を活用している会社が多くあります。

さてこの保険、保険料を支払っている間は損金になるので節税出来る、やったー!なのですが・・・
そんな簡単でもありません。留意しておくべき点があります。
保険料が損金になるタイプの生命保険は、その保険が満期になったり、死亡などにより保険金が支払われたり、または中途解約して解約返戻金を受け取る場合、益金としてカウントされます。つまり法人税がかかっちゃうんですね。。
なので、法人保険を使ったこの仕組みは「税金の繰り延べ」と言われています。課税の時期を先延ばしにするという意味です。
大切なのは、受取り時(課税時)にどうするかという点ですね。

弊社は独立系ということで、各保険会社の様々な商品から、お客様に一番合った商品をご案内しており、また、出口戦略のアドバイスも行っています。
ご相談、お待ちしています!

2018年8月7日火曜日

ご挨拶。

8月1日付で、みどり財産コンサルタンツに入社いたしました本郷光一郎と申します。
大学卒業後、金融機関勤務を経て、この度お世話になることになりました。
今は弊社で取り扱う様々な金融商品について勉強中です。
日々勉強を行い、最適な提案ができるよう精進いたします。
どうぞよろしくお願いいたします。
本郷

不動産の小口化商品ってなに?

こんにちは。 11月に入り肌寒くなってまいりましたが、体調は崩されていないでしょうか。 私は本日、洋服ダンスからコートを引っ張り出してきました! さて、今回は不動産の小口化商品について書いてみようと思います。 不動産の小口化というのは、簡単に言えば、一つの建物をみんなで...